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我们得敬畏市场

2019-01-22 06:57
编辑:东方财富网

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  到了年底,又有多位朋友问:可不可以买房了?

  我个人的态度历来是,如果是买房自住,会给出较为明确的建议;如果是投资买房,倾向于方向性的参考分析。

  尤其是菏泽、广州等城市的房地产调控政策出现了些微变化之后,关注楼市的朋友更直接了:三四线城市合适还是二线城市合适?当然,是投资。因为,有些中等以上收入群体,手里的积蓄既不够在一线城市买房,资本市场和互联网金融领域的风险又偏大,想来想去,还是三四线城市和非热点二线城市的房子靠谱。

  其实,早在今年下半年楼市转向下行调整之前,我就跟其他朋友说过,既然大家都说此轮调控是史上最严,而且能使用的手段都使用了,说明房地产的政策不会更紧了。同样的调控政策,2017年和2018年上半年,市场一直在上行,甚至量价齐升,而到了2018年下半年,却转入明确的调整,显然,这主要是市场的因素在起作用。

  我一再说,这么严格的调控之下,房地产市场理应有一次调整,温和的调整。

  可是,楼市进入调整才几个月时间,就传来菏泽、广州等城市的房地产调控出现变化的消息,还有一些城市也在变相微调。如何看待地方政策层面的这种变化?

  12月21日傍晚公布的中央经济工作会议内容,回答了这个问题。

  “因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任”。我个人对这句话的理解是,房地产调控的主体责任是城市政府,你可以调控加码,也可以根据市场发展的需要对既有政策进行修正。但调控的权力与责任是对等的。举个例子,如果放松调控,导致房地产市场出现较大波动,比如房价的过快上涨,上级政府部门和行业主管部门也会问责。

  我认真看了菏泽、广州对房地产政策进行微调的内容和解释,逻辑上是说得通的,也是符合当地情况的。不能过于片面地理解为放松调控。适时微调,是为了让调控更加精准。这与中央经济工作会议的要求,“必须精准把握宏观调控的度,主动预调微调、强化政策协同”,是一致的。房地产调控应该是宏观调控的一部分。

  值得提醒的是,在现有的中央基调下,哪个地方政府也不敢全面放松房地产调控。确实,12月21日闭幕的中央经济工作会议没有提到“房地产调控”,这是不是意味着不要调控了?错。会议再次重申,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。也就是说,中央对房地产的总体指导原则没有变化。那些鼓吹房地产救市的论调可以收回去了。

  好了,讲完政策背景,朋友还是不死心:究竟可不可以买房?

  说实话,2015年以来的楼市去库存政策,多数三四线城市和非热点二线城市的商品房库存已经消化得差不多了,所以,我早在去年10月就说过,去库存目标已经完成。市场的表象是,房价普遍大涨,少则50%,多则200%以上。

  如你所知,三四线城市和非热点二线城市的本地需求是有限的,直白点说就是,愿意买房的、买得起房的,都买了,有些不止一套;房价快速上涨,非限购城市,主要是拜外地需求(也就是投资投机需求)之赐。

  如果这个时候你再进入——任何投资,寻求回报的退出渠道,无非是有人接盘。如果上市,公众投资者接盘,如果没有上市,就是新的投资者接棒抬升,就如同C轮投资者对B轮的抬升一样。你确定,这些城市会有新的投资者排在你后面来解放你?反正我很不确定。我唯一可以确定的是,即使不考虑物业持有环节征税,物业投资高收益的时代已然渐远,低收益的同时,风险已不期而至。

  这个问题同样适用于机构投资者——房企。说到底,房企就是一个大型投资者。没错,过去几年,少数激进的房企,以极端的风险偏好,重心扎进三四线城市,借助去库存政策,获得了良好的回报,原本只是百亿级企业,2018年也傲然杀入千亿俱乐部。

  2018年下半年,最难受的也是这批企业。常言道,韭菜会长,但需要时间。这些房企在上述城市的房子之所以6月份以来卖不动,就是刚需饱和,外来需求不再涌入。如果要吸引新的投资者进场,就必须给出像样的理由。说得极端一点,哪怕某个三四线城市从限购变为不限购,仅此一个因素的变动并不足以说服外来投资者趋从;遑论不限购的中小城市了。

  回到开头。虽然很多人说房地产市场是个政策市,但在一定条件下,市场因素终究会发挥应有的作用。房地产市场今天的调整,根本算不上激烈,一些房企很快就承受不住,不得不以收缩裁员相应对。我们都难免以过去的经验来度量未来,但真实的情况是,过去四年的成功并不能确定指明你未来四年的成功;任何商业决策都存在风险的成分,但这并不意味着,豪赌无往不胜。

  我们都试图平衡甚至穿越周期律。但市场就在那里,规律就在那里。无论你重视它,藐视它,或企图驾驭它,市场的力量永远超乎你想象。或许,心存敬畏,是最好的姿态。

(文章来源:21世纪经济报道)

(责任编辑:DF155)

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